前期物业管理介入活动的作用

    《物业管理条例》第二十一条有这样的描述：“业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条说：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。以上两段文字，都使用了“前期物业管理”的概念。

　　那么，我们可以把“前期物业管理”理解为：业主委员会与按法定程序和要求聘请的物业管理公司签订的物业服务生效之前，由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。

　　我们不妨把它区分为两个阶段：项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段，对于物业管理企业而言可以称之为“前期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。

　　物业管理企业开展的前期物业管理介入活动，其主要特点是：

　　一、工作的无偿性

　　物业管理公司的前期物业管理介入活动，是物业管理企业为了利于以后的经营管理活动而进行的“铺底”性质的市场活动。对于这种活动的付出，业主不会以物业服务费的形式去买单；同时，开发企业虽然也存在引入物业管理企业可以促进销售之类考虑的积极性，但是目前因为种种原因而不会为此付费（不过，随着市场的发展，以后开发商完全有可能为此买单）。因此，这种投入目前只能主要由物管企业自己以市场开拓费用的形式去负担。

　　二、过程的不定性

　　物业管理前期介入活动并不在国家的法定要求范围之内，完全是物业管理企业为了自身长远利益的需要而主动进行的开发性投入活动；而不同的开发企业以及相应的项目（楼盘）因为种种原因而千差万别，各有不同。因此，这种由物业管理公司居于主动位置的与开发公司的合作活动，组织形式上自然也就松散不定，物管企业完全可以按照自身的意愿和可能随时安排和调整物业管理活动的具体形式、方法、力度等。

　　三、投入的风险性

　　按照国家法规的要求，项目开发完成并经竣工验收合格后，开发企业必须按照法定要求和程序（比如一定规模的楼盘必须公开招标）将项目移交给物业管理企业进行管理。这也就是说，开展了前期物业管理介入活动，并不等于就取得了物业的前期管理权，也不等于取得了业主委员会聘用的资格。可见，前期物业管理介入活动给物业管理企业的回报，只能是更多胜算的机会。

　　市场就意味着竞争，投入就免不了风险。尽管前期物业管理介入活动需要投入并难免风险，但是，为了长期的利益和发展的需要，具有远见卓识的物业管理公司还是千方百计地挤出资金和精力，积极投入到物业管理前期介入活动之中（当然，有关那些由开发公司举资兴办和控制的物业管理公司的某些别有用心的前期物业管理介入活动的问题，不在本文讨论之列），以争取更多的市场机会和长远利益。

　　物业管理企业的前期物业管理介入活动，其基本作用在于：

　　一、拓展经营管理业务

　　物管企业要洞察市场先机，抢占更多的市场份额，积极介入目前尚由开发公司负责的那个时间段的管理活动，即在项目的规划、设计、施工、验收、整改、交房等各个阶段都尽可能多地参与其中，尽早接触并进入项目的施工现场和其他操作过程，取得开发公司以及其他有关单位、部门的好感、信任与支持，这无疑是一种绝妙的办法。原因很简单：业主在入住之前形成组织并统一表达自己意愿的可能性很小，此时业主的意愿通常是由开发公司代为表答。因此，与开发公司尽早接触与合作，其作用尚不仅于尽早熟悉项目的工程技术情况和利于争取前期物业管理权的机会，还在于创造了与业主尽早见面和沟通的机会。很明显，这种前期的铺垫性工作对物业管理公司顺利取得项目的管理权（与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权），乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作，都将起到极大的推动作用。

　　二、熟悉项目的工程技术情况

　　物业管理业内同仁都有这样的同感：物业管理的三大基础职能即保安、保洁、保修工作中，因为保修即工程维修方面人员的技术性和工程技术方案本身的可变性而成为让人不得不更多关照的事情。所谓人员的技术性，是指比较物业管理的其他从业人员而言，工程技术人员的技术性要求更高一些；所谓工程技术方案本身的可变性，是指在解决工程维修工作中遇到的技术问题时，客观上可能采取多种不同的技术方案（而不同的工程技术方案的成本和费用是有区别的），同时科学技术本身的不断进步和发展也成为工程技术方案不断产生变化的原因。因此，不少业界人士对此形成的一致看法是：“摆平”了工程技术方面的问题，也就解决了物业管理工作中的一个重点问题。

    正是因为这种原因，物业管理企业开展前期物业管理介入活动，自然是以工程技术方面的介入为重点。

　　前期物业管理介入活动的通行作法是，在广泛保持与开发商以及其他有关单位、部门良好关系的基础上，在项目的规划、设计阶段就站在物业管理的角度，有选择地参与其中，提出自己的物业管理服务方案并就方案与开发商进行沟通与协商；对达成合作意向的项目，正式开式之后中，即委派人员到工程的施工和销售现场，直接参与项目施工和销售过程。其中，物业管理公司的工程技术人员进入现场后，主要任务是熟悉和了解项目的工程技术情况，同时还可为开发商提供义务的工程监理，并借此更加有效地影响开发公司和业主在物业管理方面的意识；而物业公司的市场拓展人员在开发公司销售现场的主要任务是展示物业管理公司的形象，并积极与业主沟通，进行物业管理服务方面有关法规、知识的宣传、解答等工作，同时尽可能了解业主的情况，并协助开发商进行力所能及的销售促进工作。

　　从实践工作中看，不少开展前期物业管理介入活动的物业管理公司在工作过程中都得到了及时调整和修正。这样，不仅节省了开发商事后再行整改的费用，符合开发商的利益，也消除了今后的物业管理和服务过程中的潜在隐患，从而最终保护了业主的根本利益。

　　由此可见，物业管理公司的前期物业管理介入活动，不仅受到开发商的欢迎，同时也符合业主的长远利益，而且还为顺利开展日后长远的物业管理服务工作打下了良好的基础。

　　三、提前接触业主

　　物业管理服务活动的宗旨是为业主提供物有所值乃至物超所值的真诚服务。因此，要搞好物业管理服务工作，前提是要做到与业主相识、相处、相交、相知。做到了这“四相”，才具备了实现管理服务宗旨的基本条件。

　　业主的想法和需要就是物业管理服务的内容和目标。把物业管理的市场开拓人员派驻到开发商的售房现场，向业主展示物业管理公司的形象和作风，直接为他们提供物业管理方面的咨询服务，并征求业主在物业管理方面的意见和要求，这无疑是超前在物业公司与业主之间架起了一座沟通的桥梁。通过这座桥梁，物业管理公司提前认识了业主，还可进一步了解到业主的文化水平、家庭状况、职业结构、兴趣爱好等情况。对业主情况尽可能多的了解，为制定相应的沙物业管理服务方案提供了最好的第一手资料和依据；同时，业主也可通过这座桥梁了解和认识物业管理公司，熟悉其服务理念、运作特点、工作作风等情况，为物业管理公司赢得业主的认可和欢迎创造了条件。

　　物业管理企业所进行的前期物业管理介入活动的三个作用之中，熟悉项目的工程技术情况与提前接触业主两大作用互相促进，共同保障了拓展经营管理业务这一最终目标的实现。

综上所述，对于物业管理企业而言，从时间范围、工作内容、管理特征等方面综合考虑，“前期物业管理”工作可以区分为“前期物业管理介入”和“前期物业管理服务”两个阶段。近年来，不少物业管理公司已经尝试开展前期物业管理介入活动，并从中受益。这种趋向，引起了业界的高度重视和普遍认同。积极而主动地开展前期物业管理介入活动，是物业管理企业适应和迎接市场竞争作出的主动反应，也是进一步搞好和扩大物业管理服务工作的客观需要。