沈阳物业分为本土物业和外来物业。沈阳本土物业比较成型的有银基、华新国际等，本土的物业公司没有什么概念，但管理、服务等做得也很好，百姓非常认可。外来物业多是随着外来房地产公司的进入而进入，有的是房地产公司自己的物业，也有的是聘请知名度较高的专业物业管理公司。
对于沈阳物业公司的现状及发展记者采访了万科物业公司董事长蔡菊茹，她说，90年代沈阳物业很落后，进入21世纪后成熟度明显提升；目前应是物业发展的初始阶段，大多数物业公司的管理模式不符合长期发展的要求，真正的物来公司发展一靠规模，二靠数量，否则很难发展。沈阳目前有物业公司400多家，但大部分是房管所翻牌的，比较成熟的物业公司很少，也就华新、银基那么几家；外业的物业公司进入，以先进的管理模式和服务理念，为沈阳物业市场注入新的血液和活力。万科物业95年入沈，当时市场对“物业”这个词还很陌生，但万科从生活一点一滴的小事做起，逐步感化业主，打开了万科物业的局面，也促进了沈阳物来的发展。万科物业是针对层面较大的中档的客户所做的服务，因此影响力也很高大。《物业管理条例》颁布以后，沈阳物业市场化更明显，一些房地产项目开始招标，前不久顺意物业中第“中街北苑”，说明物业在市场化方面迈出可喜一步。如今沈阳的物业市场非常热闹，有人说万科带活了物业市场会给万科带来很大的竞争，蔡总认为，有竞争才有发展，万科愿意把成功的经验传授给同行，促进整个行业的发展；但万科的品牌永远会做行业的领跑者，万科会不断地创新，不断地引领行业的进步。
1995年，万科在城市花园推出“以客为酝、亲情式服务”的新概念，形成一套超前的牧业管理模式；98年万科在紫金苑推出“以客为尊、酒店式服务”，将沈阳房地产物业管理提高到新的水平；2001年在花园新城推出“以客为尊、现代社区式服务”，倡导规模管理的新思路，使物业管理更加专业化、科学化；2002年在四季花城推出“以客为尊、贴身管家式服务”，再创沈阳物业管理新高；2002年在金色家园推出“以客为尊、尊利大使式服务”，使业主尽量尊贵。可以说万科物业在沈阳物业的发展中真正做得了领跑的作用。
说沈阳的物业管理公司已形成“百家争鸣”的局面一点也不为过，房地产公司自己有物业的有：亚都名苑的上海亚都物管，莱茵南郡是杭州莱茵达，圣淘沙家园是许兄弟物管（沈阳）有限公司，还有用国际健康服务标准，定期对业主进行健康检测、机能检测、体质检测等，制定适合于专业标准的健身、营养、抗衰老、养物的运动方案的奥林匹克花园；与知名专业物业公司联姻的有：香格·蔚蓝与美国波尔物业管理机构，克莱斯特与上海中远一太戴维斯物业，莱茵河畔与港力物业，汇宝国际华园与深圳中海物业，河畔花园聘请世界著名物管五强之一——加拿大全资公司colliers international，比华利庄园与香港戴德梁行顾问管理，泰宸·湖畔佳园与高力国际物管，假日·伊丽雅特湾与深圳中海物业、印度管家协会等；采用酒店物来管理的有：银基·地王国际花园为德国凯宾斯基国际酒店管理集团/银基物来，明城花园为高登酒店物业管理，鹏利广场花园是凯莱物来管理有限公司……
物业迅速进入了房地产市场，而且带来了很有趣味的概念，如万科的“管家式物业”、亚都名苑上海理念的“巾身式物业”、皇城酒店公寓的“五星级酒店管理”等，这些不仅为沈阳百姓提供了多元化的服务，而且丰富了百姓生活，提高了百姓生活质量，真正起到了“管家”的作用。随着物业公司的增多，竞争加大，沈阳物业管理也会更加规范，更富人性化，给百姓生活也会带来更加有品位的文化趣味。
