《沈阳市物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。”
解读：本条款与国家有关物业服务收费的规定略有不同。 2007年9月10日，国家有关部门联合下发了《物业服务定价成本监审办法（试行）》，其中第七条规定“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。”如果不是逐字逐句进行对照，很难看出本条规定与国家规定之间的区别。但仔细对照，就会发现本条关于物业服务费成本构成中，没有将“物业共用部位的日常维护费用”纳入其中，原因如下：
前期物业服务费不应包含此费用
为了保护广大业主的合法权益，按照国家有关规定，新建普通住宅的前期物业服务费一般实行政府指导价，所谓政府指导价就是由价格主管部门会同房产主管部门共同制定一个物业服务的基准价格，并规定上下浮动幅度。因此，“物业服务费成本构成”是价格主管部门和房产部门共同定价的基础。
从目前全国各地（包括我市）的前期物业服务费成本构成看，均包括物业共用部位的维修费用。但这样的规定对业主来说不尽合理：一是前期物业管理期间很少发生物业共用部位的维修费用；二是即使发生了少量共用部位维修，多数也应当由建设单位负责保修，少数属于人为损毁的应当由当事人赔偿，如果找不到当事人则属于物业服务企业管理不善，不能让业主来“买单”。因此我市为保护广大业主在前期物业管理期间“利益不受侵害”，做此规定。
后期物业服务费中应当据实结算此费用
按照本条例规定，业主大会设立后，物业服务进入常规管理阶段，物业服务费的定价权同时交给业主大会决定。一般来讲，在物业处于保修期的一段时间内，很少发生共用部位的维修费用。超过保修期以后，共用部位的维修费用会呈逐年上升趋势，不同房龄、建筑质量和管理水平，都会对物业共用部位维修成本产生影响。
因此，按照本条例第三十条的有关规定，物业服务企业应当每年提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等。也就是说，在物业共用部位的维修上，物业服务企业的义务是做好年度计划，业主大会的权利是做好审议工作，维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等应当一事一议，发生的费用可以从住宅专项维修资金中列支。当然，业主大会也可根据业主意愿选择其他支付办法。
另外，本条还规定“物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊”，将于下期解读，敬请读者关注。
沈阳市房产局物业管理处处长 陈全
