高层综合楼物业管理需要注意哪些问题

2380  2013-04-24 10:07:07
当前高层综合楼物业管理需要注意的问题1、产权问题建成的楼房分层、分套或分间出售后,就把整个大楼划分为大小不同的多个产权,从而出现了以下的特征:一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书,能真正体现私有份额的主要是建筑平方米,而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板,一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物...
              当前高层综合楼物业管理需要注意的问题

    1、产权问题
建成的楼房分层、分套或分间出售后,就把整个大楼划分为大小不同的多个产权,从而出现了以下的特征:一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书,能真正体现私有份额的主要是建筑平方米,而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板,一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系,并完善该类法规。
    2、消防问题
高层综合楼的消防问题较为严重,因为,一是通道单一,易被堵塞。特别是消防通道,一般只有集中的几个,有被占用或被擅自增设铁栅门,增大了灾害疏散的难度。二是,电梯井具有抽风效应。高楼原本招风,再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料,只追求美观舒适,而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有:一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护,使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用,须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育,使其掌握消防器材的使用方法。
    3、治安问题
高层综合楼由于具有较多的公共区域,任何人都可借故在这些公区区域滞留,而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多“鸡犬之声相闻、老死不相住来”,互不关照,给大楼安全带来不利影响。针对这些情况,保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况,掌握楼内重点要案部位,可装监视器。二是定期检查楼内安全设施,对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度,特别是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象,物业管理部门还可借鉴香港这一方面的成功经验,通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系,建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系,使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。
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