建设优秀物业区域的意义和标准—沈阳物业公司
建设部规定建设优秀住宅小区、优秀大厦和工业区，这里统称为优秀物业区域。
一、建设优秀物业区域的意义
(一)有助于提高业户的工作、生活质量，改善工作、生活环境
在经济发展的基础上不断改善人民的工作、生活质量，是我们发展社会生产力的根本目的。同时业户对提高工作、生活质量和改善工作、生活环境的要求也日益提高。社区是广大业户安居乐业的活动基地，因此通过优秀物业小区建设，尤其对贴近业户工作、生活的设施建设和各项管理，如交通、卫生、环保、绿化等小区市容环境综合管理以及社会治安综合治理，提供各种便民利民的工作、生活服务，可以不断提高业户工作、生活质量，为他们创造安全、整洁、方便、文明的生活环境，使人舒心、让人放心。
(二)有利于物业的保值、增值
房屋的维修、设备的养护及管理是优秀物业小区建设的重要内容，此项工作规范、有序的开展，一方面有利于延长物业的使用寿命，增强房屋使用安全性能，提高房屋使用的质量，既方便业户的工作、生活。更能保证房屋的质量和房屋价值的追加，可使房屋保值、增值，为业户、公司和国家增加财富，为社会节省建房资金。
(三)有助于改善人际关系，促进精神文明建设
优秀物业小区建设需要在邻里之间以至整个物业小区范围内，提供切切实实的社会化参与活动。通过各种形式的精神文化活动，可以最大限度地为业户提供沟通、交往的机会，增进业户之间的交流和了解，改变和避免业户房屋条件改善后带来的人际关系淡化的趋势，有助于形成小区成员之间文明高尚的交往，改善人际关系，有助于切实培育业户对社区的认同感和归属感，动员全体社区成员为营造文明健康的、高质量的生活家园而努力，做到和谐文明的人际关系使人高兴，健康丰富的文化生活使人开心。
(四)具有明显的经济效益
从开发企业来看，良好的物业小区管理将吸引众多的业户前来置产居住，从而促进新开发物业实现多销快销，加快了资金周转速度，使开发企业以较优的价格出售物业，获得较高的利润，取得直接的经济效益。
同时，良好的小区管理提高了物业管理公司的信誉和知名度，以小区的风貌树立管理公司的外部形象，增强在物业市场中的竞争能力，达到逐步扩大物业管理的数量，从而推动经济效益的提高，而物业管理规模的形成加之优良的服务和多种经营，以及内部管理的改善，成本的降低，可以使企业自身开源节流，增收节支。此外，业户则可以在专业化、规范化的管理模式下，用较少的代价，换得优雅的环境和周到的服务，并使所拥有的物业保值、升值。
二、全国优秀住宅区域标准
为加强城市住宅小区的管理，提高城市住宅小区的整体管理水平，进一步推动城市开展创建优秀住宅小区工作，根据国家有关法规、办法，全国优秀住宅小区标准如下：
(1)小区符合城市规划要求，严格按照国家验收，具有完整的验收资料、图纸、档案及交接手续；
(2)小区实施专业化的管理，由专业的管理单位(物业管理公司、房屋管理公司、房管处、房管所或其他管理单位)对小区实施统一的专业化管理，并有固定的管理经营场所。1994年4月以后竣工验收交付使用的新建小区，必须由物业管理公司对住宅小区统一实施社会化、专业化管理；
(3)小区管理单位为企业的，要有企业发展规划，建立现代企业制度方案。不是企业的，要有转换经营机制，向企业过渡的规划和实施方案；
(4)小区成立小区管理委员会或业主管理委员会，1994年4月份以后交付使用的新建小区，必须按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的规定，成立管委会；
(5)小区管委会与小区管理单位责、权、利关系明确；
(6)小区管理单位制定出争创全国优秀管理小区规划和具体的实施方案；
(7)小区各项管理制度完善，制定了住户公约或业主公约及各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标准；
(8)小区管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理；
(9)小区管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德规范，主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神；
(10)房屋及维修管理
①房屋外观完好、整洁；
②小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图；
③房屋完好率达98％以上；
④无违反规划私搭、乱建现象；
⑤封闭阳台的要统一有序。阳台(包括平台和外廊)的使用不碍观瞻。装饰房屋的，不危及房屋结构与他人安全；
⑥房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴，收缴率达98％以上；
⑦房屋零修及时率达98％以上，零修合格率达100％，并建立回访制度和回访记录；
⑧房屋资料档案齐全，管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰，随时可查。
(11)设备管理
①小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善；
②设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；
③每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范；
④电梯按规定时间运行；
⑤居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全；
⑥消防系统设备完好无损，可随时启用；
⑦锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。北方地区，冬季供暖，居室内温度不得低于16℃。
(12)市政公用设施管理
①小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用途；
②供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常；
③道路畅通，路面平坦；
④污水排放通畅；
⑤交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车。
(13)绿化管理
①小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当；
②新建小区，公共绿地人均1平方米以上；旧区改造的小区，公共绿地人均不低于0.5平方米；
③绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
(14)环境卫生管理
①小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备；
②小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清；
③小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
④房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用；
⑤居民日常所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。
(15)治安、保安管理
①小区基本实行封闭式管理；
②小区实行24小时保安制度；
③保安人员有明显标志，工作规范、作风严谨；
④危及住户安全处设有明显标志和防治措施；
⑤小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
(16)社区文化
①小区订有居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定；
②小区居民邻里团结和互助，文明居住，关心孤寡老人、残疾人；
③小区内有娱乐场所设施，管理单位定期组织开展各项工作；
④管理单位积极配合街道、办事处、居委会、警署开展各项工作；
⑤小区居民支持和配合管理单位的工作，对管理单位的评议，满意率达95％以上。
(17)管理单位经济效益
①为居民开展多项便民有偿服务；
②一业为主，多种经营；
③建立财务管理公开、监督制度；
④有较强的发展后劲及以业养业的发展计划及经济指标。
(18)建筑面积不足5万平方米的住宅区、公寓、别墅、综合楼、工业厂房、党政机关办公楼管理创优考评工作可参照本标准执行；
(19)本《标准》所称住宅小区(以下简称小区)，是按城市统一规划建设、基础设施配套比较齐全，建筑面积在5万平方米以上，已建成并投入使用、入住率达60％以上的小区或小区内的组团；
(20)本《标准》适用于评选全国优秀管理小区，省级(自治区、直辖市)优秀管理小区标准，由各省(自治区、直辖市)参照本标准制定。
三、建设优秀物业区域的措施
(一)建章立制以法治区规范服务
健全的规章制度是搞好小区物业管理工作的保证。物业管理单位的操作运行需要以法律作为保障，业主需要以法律准绳规范自已在住宅小区内的各种活动，做到知法、守法。因此，重视建章立制的基础建设，制订住户手册发给各产权人和租住人，使人们知章守制，约束其在使用公共场所和设施时的行为，建立健全的管理规章和制度，使住宅小区管理有统一的规章可循，真正做到以法管区，以法治区。这是搞好物业小区建设的根本保证。
(二)确立全新的服务管理思想
物业管理，是以服务为核心，集服务与管理为一体的新兴行业，这种经营管理型模式改变了过去单一的行政管理型模式，是社会发展的必然趋势，也是因居民生活水平的提高对居住环境以及服务质量提出的更高要求，如何保持小区良好舒适、优美的居住环境，使小区居民感到方便、省心、安心、舒心，为居民提供一个理想的安居场所，是物业公司确立管理工作指导思想的前提。以服务为宗旨，树立服务思想，把服务摆在物业公司的首要位置，“寓管理于服务，以服务体现管理”。
(三)建立高素质的服务管理队伍
物业小区管理的范围相当广泛，服务项目多元化，服务对象也是社会的各个阶层，这种管理内容的多样性和复杂性要求物业管理形式的专业化和高效率，对物业管理队伍提出了更高的要求。所以在小区管理实施过程中，必须建立一支高素质的服务管理队伍，并结合物业小区的实际，制定高标准、高起点的内部管理制度；管理职能部门的职责范围；岗位职责及各类服务管理人员的工作标准，以认真的服务态度，规范熟练的操作，服务和管理好物业小区。
(四)落实全方位的服务管理措施
搞好物业小区建设，必须将为业户服务思想落实到管理措施上，一方面要把超前服务作为各项服务管理措施的出发点，另一方面，在拓宽服务范围、完善服务制度、丰富服务内容、改进服务方法上多动脑筋，多做工作。在实际运作过程中，无论份内份外服务要体现一家统管，综合服务。也就是说，只要是小区居民提出的任何合理的服务要求，不管是否与物业公司的管理范围有关，都应热情受理，不推诿敷衍或拒之门外。属于物业管理范围的，立即交办不过夜，不属于管理范围的或是需要同有关部门协商解决的，都认真做好记录，主动上门联系，及时向业主返回信息，能解决的，及时催办，一时难以解决的，说明原由或帮助业主想办法，变通解决。
