| 国外的物业管理-新加坡的物业管理 |
| 新加坡物业管理统归新加坡建屋发展局负责。建屋发展局成立于1960年2月1日，负责实施政府决定的建屋计划和统筹物业管理工作。其业务活动包括规划及发展新镇、翻新旧住宅区、推行有助于鼓励居民自购组屋，培养居民自主改善社区生活质量的责任感。该局根据国家法令和市场经济的原则实行自行决策、自主经营、自负盈亏的方针，成立30多年来，已系统地实施了公共住屋兴建计划，取得了显著成效。目前，约87％的新加坡人居住在60多万单位的建屋局组屋里。
一、土地管理制度 新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，与香港特区十分接近。除少数历史遗留的私人永业权以外，没有私人永业土地，即土地所有权属于政府，而由单位和个人占有土地使用权。土地批租采用有限年制，按不同地段和用途一般分为30年、60年、99年，极个别有999年的。地价与年限有直接关系。在规定年期内，土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。政府开发建设城市，有时也向私人协商购买土地，由政府支付赔偿费用，但政府规定一律按1973年的地价补偿，并对搬迁的居民和店铺予以享受优惠的房租。 对房地产开发需要的建设用地，政府采取批租出售，公共用地也有偿划拨，但费用较低。土地使用权出售一般采用招标方法，由政府完成拆迁安置和“三通一平”，规定基地发展方向及规划要求，确定设计标准和建设年限。当竞争投标后，由政府组织专家评议。 二、住宅建设 (一)公共组屋 公共组屋是新加坡政府为解决低收入公民住房而建造、供出租的享有财政补贴的住房。组屋一般为10层以上的高层住宅。新加坡约有87％的人口居住在组屋内。每一座公共组屋可容纳120户家庭，底层不安排住户，用作商店或娱乐室，为居民休息、娱乐、集会和购买食品用。 建屋局把兴建组屋和市镇建设相结合。一个典型的新镇拥有5到7个邻区，每一个邻区由6个以上邻里组屋组成，每一个邻里由相近的4到8幢组屋组成。一个市镇的公共组屋可容纳1.44万户至4万户。每一个邻里中心都设有儿童游乐场和小型商店。每一个邻区中心设有购物商场、银行、诊疗所等服务设施。每一个市镇中心建有百货公司、超级市场、图书馆、戏院和邮政局。兴建一个新镇，从规划师的首张草图到新镇的全面竣工，需化10年时间。所有的专业服务如规划、设计、工程和质量管理等都由建屋局提供。实际的工地施工是通过公开招标的方式让私人承包商承建，土地的监督工作由建屋局职员负责。 (二)共管式公寓 共管式公寓是指一幢楼宇有多个业主，单元产权归个别业主，公共设施为共有产权。1974年，政府为避免传统低密度房屋的扩张造成土地浪费，提倡兴建共管式公寓，以引导私人住宅发展的方向。目的是为了使有限的土地得到节约利用，保留更多的土地用作绿化、公共文化娱乐设施等。政府规定兴建共管式公寓的地皮面积不能少于0.405公顷。最近几年，随着居民收入水平的提高，许多人对住宅质量的要求越来越高，希望从组屋搬入共管式公寓，因此，共管式公寓发展很快，每年供给1.2万至1.6万个单位。公管式公寓已成为私人房产的重要组成部分。 除了公共组屋和公管式公寓外，新加坡还有一种称“有地住宅”的住屋，这是指独立和半独立式的住房，这种住房质量更高，价格更贵，每年供给约2000个单位。此外，还有称“排屋”的住屋。这两类住宅的量不大。 三、住宅管理 物业管理资金来源于三个方面： 第一是建屋发展局售房利润中留下的管理基金； 第二是物业管理机构出租商铺的收入； 第三是开展便民服务的收入。 建屋发展局下设11个区办事处负责各区内组屋的管理和服务，局总部行政处负责协调日常事务工作。区办事处一般设立财务组、保养维修组、租约组、环境清理组、园艺组、小贩市场组和文书组等。各组都规定了明确的管理职责和工作条例，分别负责各项具体业务。办事处都配有电脑管理系统，工作效率和管理质量都很高。例如，居民购屋可以在同一幢大楼办妥一切住房手续和水、电、气、电话的使用手续。又如，电梯实行24小时紧急修理制度，随坏随修。住房每月向区办事处交26—34新元(根据住房面积大小而定)的维修保养费，由办事处统一安排住宅维修，住宅区设有日夜巡逻的修理车，住房或设施发生问题时，可以随时打电话给办事处。 近几年，建屋局与日薪工友工会商定，成立了私营的产业管理公司，向市镇理会承包组屋管理和咨询服务，把共公组屋的管理、维修逐步推向社会化，以减轻政府的负担。 新加坡建屋局利用现代化的电脑系统参与居住楼的管理，以及公共组屋办事处对入住居民一次办完手续，对电梯实行24小时紧急修理制度，住宅区设有日夜巡逻的修理车，发生问题可以立即修复。这种管理制度值得国内物业管理部门学习与借鉴。 私人住宅和共管式公寓是由各自依法组织的管委会负责管理，管委会则委托房屋管理公司提供物业管理服务。 |
