1、根据委托管理事项和国家、省、市物业服务分项考核标准,物业达到硬件指标后,所有建筑物及配套设施正常使用,三年内达到市级物业服务优秀小区的标准并力争通过验收。
2、各类分项指标达到相应的标准,房子及公共设施完好率95%以上,发电机发电率和消防水泵供水率达100%;住宅区临修、急修及时率达95%以上;违章处理率100%;管理人员专业培训合格率100%。
实现目标的保证措施
一、管理模式
设立物业管理处,实行管理处主任负责制,直接对公司及鹭江新城的广大业主(使用人)负责。管理处主任将选派精通物业服务、具有高层管理经验的人员担任,管理处的每项工作由管理、工程、财务、秩序维护员等人员负责实施。其日常管理工作:
1、对住宅区配套的机电设备、供水、供电系统、公用设施等应经常地、定期地进行保养,让其维持良好的运行状态,延长设备的使用寿命。
2、搞好环境的清洁、绿化,为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境。
3、安全保卫:给广大业主有一种安全感,切实做好安全保卫工作,将不安全因素消灭在萌芽状态,让业主和使用人无后顾之忧,确保人们的生命财产安全。
4、消防工作:根据高层大厦住宅区的特点,在实施物业服务中,应高度重视消防工作,一定要保证消防设备处于良好待用状态;在做好消防安全宣传的同时,提高业主和使用人防火和自救意识,培训一支业余消防员队伍,一遇火情可立刻做出反应。
5、日常维修:重视机电设备和设施的维护与维修,及时处理各类设备故障和急修工程,对于住户报修,管理员或维修工做好报修记录、确认工作,并及时进行处理,方便广大业主。
6、征收各类费用、保管使用维修基金。定期收取管理费、编制预算、收支帐目、控制成本,并定期公布,以便业主监督。
7、协调各方面社会关系。与业主委员会和辖区居委会、派出所及相关部门保持密切联系,加强沟通,搞好协调,及时有效为业主提供优质服务,解决实际问题,提高物业综合管理水平。
8、努力营造物业内部的新型人际关系。根据社区的特点,通过开展联谊、文娱等活动,让业主和用户有交流的机会,加深理解,减
少纠纷和争执的发生。
二、实施规范化的物业服务
(一)秩序管理
地下室(包括停车场)24小时值班管理。住宅区值班员(秩序维护员)对来访人员、物品的进出进行控制登记,为业主(使用人)及时分发邮件、报刊、杂志等;值班员(秩序维护员)工作规范、仪容端庄、文明执勤、礼貌待人、作风严谨、遵纪守法、严格履行职责。
(二)房子公共设施、共用部分、配套设备的管理
设施、设备的管理除建立设施、设备资料档案、维修、更新台帐外,对设施、设备影响正常运行存在的故障,需维修的,经业主委员会审批后及时组织维修,确保设备、设施的正常运转;对高低压、变配电房、电梯机房、生活水泵、消防水泵、地下及屋面的水池、水箱根据ISO9002质量体系标准,进行专业化规范化管理。
1、机房门口醒目位置应悬挂机房名称并张贴相应的告示牌。
2、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识,在相应的设备、管道阀门和主要电器开关上挂贴表明用途和状况的告示牌。
3、各机房的工作人员(值班员)必须按要求如实认真填写各种登记表格、主要设备的参数记录、设备、机组、保养、养护、维修及出现故障的情况记录,所有记录必须齐全,工作记录应清晰明了。
(三)房子的维护及维修服务
按相关法规分清维修责任,对房子公共部分的维修,使用维修基金并建档,对室内维修实施低价快捷的有偿服务。对于住户报修,管理员或维修工需做好报修记录,并在短时间内须确认并及时进行处理。
(四)环境卫生绿化管理
对**小区的公共场所、道路、绿化带、公共楼梯、扶栏走道等部位保持清洁,楼梯扶栏隔天擦抹一次,楼道隔天扫一次,每周拖洗一次;对生活垃圾做到日产日清;对周围的绿化进行浇水、修剪、补苗、灭虫等养护工作,以使苗木生长旺盛、造型美观,合理安排“四害”消杀计划,并照计划进行。
(五)财务管理
房子公共维修及公共设施两个基金的管理与使用、编制预算、控制支出、定期公布房子公共设施两个基金的使用情况、代理收缴有关费用;建立健全大厦管理档案;对业主所关心的水电费的收取做到公摊合理,并及时公布收支帐目。
(六)停车场管理
对地下室停车场实行24小时值班,车辆进出进行登记,保证车辆停放有序,安全进出;对发现有损坏或其他异常状况的车辆及时要求车主在规定的表格登记并签字认可,分清责任,避免引起不必要的纠纷;及时提醒客人关锁好门窗,带走贵重物品。
(七)支持、配合业主委员会开展工作
支持、配合业主委员会开展工作是实施物业服务的根本保证,并依据《厦门市住宅区物业服务条例》,建立健全的业主公约及本住宅区的业主(使用人)的行为规范。
(八)安全秩序维护员管理
秩序维护员人员负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作,维护鹭江新城范围内的治安秩序,严格治安管理,加强同派出所的联系,做好来访人员的登记工作,全天24小时巡查,严格消防管理,落实消防责任制,及时消除火险隐患。
(九)生活用水、高压水泵、水池、水箱的管理
对生活水池、水箱要求结构完整,加盖加锁,出水口干净,并符合二次供水的卫生条件,由专业清洗公司定期做水池、水箱的清洁工作,并提供经防疫站认可的水质化验报告,完善水池、水箱的入口和溢流口的防蚊虫、弃物进入池内的装置。
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