沈阳物业服务公司关于东北地区物业管理问题分析
1、国民经济欠发达，物业管理发展不平衡，物业管理覆盖面偏小
从东北地区物业管理的发展实践看，物业管理主要集中在海滨城市大连及沈阳、长春、哈尔滨等省会城市，而其它中小城市仍以房屋管理房为主。与城市规模相当的深圳、上海等城市相比，可以看出经济发展水平在物业管理方面存在差距很大（详见附表）。同时，东北地区新开发的面积比例少，旧区多，条块分割，规模小，布局分散，收费标准低，企业经营状况欠佳。进而使一些潜在的购房人把投资转向发达地区和沿海城市，使内地物业管理市场雪上加霜。
2、从业人员素质偏低，专业人才匮乏，影响物业管理发展。
目前，物业管理企业中人才匮乏的现象较为普遍，突出表现在：一是传统的房产管理人才多，从事新型物业管理人才少；二是能胜任单一岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，中高级管理人才，特别是能担任部门经理以上中高级管理人才少。据统计：在大连的163家物业管理企业、1万多名从业人员当中，管理人员有约占80％以上的人员来自原房产部门或其他行业，且具有本科以上学历的高级管理人员不足20％。这种人才匮乏的局面如果得不到及早改善，势必影响物业管理行业整体水平的发展、提高。 bwgh e
3、经营管理意识不强，规模效益较差，企业入不敷出
不少物业管理只注重单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业管理公司、开发商与业主之间的关系，管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。开发商和物业管理企业只注重外在的形象的宣传，不注重服务质量和自身素质的提高，在物业管理服务上一味追求“现代化”硬件，热衷于“炒概念”，而忽视管理与服务的软件建设，软硬件的结合不能达到合理的匹配，硬件的应用功效又不能真正发挥，致使大部分的小区物业管理处于低档次运营状态。而且，很多城市的物业管理的收费定价违背市场规律，主要考虑居民的承受能力，忽视企业承担能力，收费标准低于物业管理运作成本，甚至大多物业管理企业配合开发商销售房屋，只服务不收费，扰乱了物业管理行业正常发展和规范运作，即使如此业主也仍有意见，因为服务没有标准，缺乏长远保障。这一切导致收费困难，使行业发展受阻，发展后劲不足。很多物业管理企业仅管理一、两个物业项目，管理规模在100万平方米以上的企业屈指可数。许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发商输血来维持生存。
4、基础比较薄弱，市场发育缓慢，竞争机制尚未形成
目前东北地区的物业管理市场化程度很低，95％以上是由主管部门或开发企业委派的物业管理企业。由于企业大多数是计划经济时期房管处翻牌的，管理对象大多是政府房管房、单位自管房，在管理方式上政企不分，在管理机制上不适应现代物业管理的需要，即使新成立的物业管理公司在与发展商的隶属关系上也不明确，物业早期介入、交接验收等物业管理环节责任很难分清。开发商、业主对物业管理市场化经营认识不足，观念不强，支持不够。部分地区根本没有物业管理的概念，更谈不上专业化、社会化的物业管理理念。
物业管理有关政策不配套，法制建设滞后于行业发展，无法形成公开、公平的市场竞争机制。物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确，导致纠纷增多，管理难度加大。缺乏健全公开招标、投标体系，使物业管理公司自我封闭，缺乏市场竞争意识。
5、业主委员会组建滞后，业主参与意识差，作用发挥不够
在东北地区大大小小的1，000余家物业管理企业中，仅有不到1/4的企业组建了住宅小区（大厦）业主委员会，而且有的不及时组建，有的未按规定程序通过民主选举产生，有的业主委员会不能代表业主的意志，甚至根本不发挥作用，形同虚设，等等，影响着物业管理行业规范运作发展。
