辽宁百特物业沈阳物业管理有限公司迈向和谐小区,需过六大难关
截至6月底,由菏泽市住房保障和房产管理局开展为期一个月的“住宅小区走访月活动”圆满结束,在6月29日的活动总结会上,该局副局长周朝义说,在走访中,发现了房屋质量问题、小区安全和秩序问题、小区停车难、绿化管理缺失、业主委员会普遍反映工作开展难、物业公司经营困难等六个方面的问题。针对这种共性问题,周朝义提出,下一步要采取多种措施建立提高物业管理服务的长效机制,提升物业服务质量。
自6月份以来,菏泽市住房保障和房产管理局开展住宅小区走访月活动,每周抽出一天时间集中走访6个小区,一月中共走访市区内24个小区。走访中,房管局工作人员和物业从业人员和小区业主面对面交流,了解业主的真实需求,调查业主对当前物业管理的满意度,了解业主自治组织的工作开展情况,了解物业企业目前的经营管理状况。
在走访中,工作人员发现了许多小区中存在的普遍问题,总的来说存在房屋质量问题、小区安全和秩序问题、小区停车难问题、绿化管理缺失、业主委员会普遍反映工作开展难、物业公司经营困难等六个方面的问题。
针对以上问题,周朝义副局长提出了不同的建议。针对房屋质量问题,仍在保修期之内的,应由开发商负责维修的,对开发企业集中交办,在保修期之外的,可协商使用维修基金；针对业主委员会工作开展难,周朝义鼓励小区探索实行住宅小区社区化管理。
除了提出具体措施,总结会还提出进一步加强物业管理考核制度、严格资质管理、实行物业公司“分等定级”、按星级收费、全面启动前期物业管理招投标制度、进一步加强和规范小区管理、创新物业管理等多项长效制度。
“人与人的沟通建立在点点滴滴的小事上,物业服务企业要多为业主办实事,只有给业主多办实事,为业主解决实际困难,业主才能更好地理解物业公司,业主和物业的关系才更和谐。”周朝义说。
过难关有攻略,房管部门支招解难题
问题:房屋质量问题 攻略:申请维修基金
“我家地下室一下雨就渗水。”“墙体渗水半年了一直没人修理,找过物业多次也不管用。”“新房装修半年,墙上就开始鼓包,通过物业找开发商多次,一直推诿。”……在走访中,房屋出现质量问题、且出现问题后维修难是让业主们最头疼的问题。
记者了解到,多数小区中房屋质量问题均为开发商建房时遗留的问题,且相当普遍,在菏泽市房管局工作人员走访的24个小区中,有19个小区反映了此类问题。
针对这一问题,周朝义提出,下一步将由菏泽市房管局牵头,集中解决房屋漏雨、渗水问题。对于房屋在保修期以内的,对开发企业集中交办；对已过保修期的,可考虑申请使用维修基金。
问题:小区秩序管理问题 攻略:物业提高服务水平
门岗形同虚设、小区监控无法正常使用、车辆乱停乱放、小区绿化带屡遭破坏……所有这些问题,都折射小区秩序管理混乱,而混乱的小区管理,不仅不能给业主带来舒心满意的服务,更连基本的安全感都无法保证,在调查中,24个小区中有13个小区业主对此表达了不满。
超过半数被调查小区业主对秩序管理不满意,这一调查结果反映了目前菏泽市物业行业服务水平亟待提高的现状。针对这一问题,周朝义说,物业企业应加强管理,进一步加强和规范小区的管理,包括安全、绿化、次序、防盗等各项工作的水平,切实提高物业公司服务水平。
问题:小区停车难 攻略:出台车位管理办法
有的小区只有100个车库,却有将近200辆车；有的小区业主为了自己进出方便,虽有车库却还要停在外面；有的业主将爱车停在小区道路内,却无端被划出难看的划痕；这边道路停车难,那边车库却闲置；外来车辆随意占用本小区停车位……随着私家车保有量的急剧增多,小区停车难问题日益凸显,在调查中,24个小区中全部提到了停车难问题,停车问题已成为影响业主居住舒适度的重要因素。
针对小区停车难问题,周朝义表示,年内菏泽市将出台新的物业管理收费办法,其中将对小区停车收费进行明确规定,另外,他还透露,物业管理部门正起草小区车位管理办法,对小区车位的使用做出统一规定,力图破解这一难题。
问题:绿化管理缺失 攻略:加强物业服务考核
小区绿地上堆满了垃圾、本该精心修葺的草地和灌木丛变得杂乱无章,一旁的空地还被一些居民开辟成了菜地,这样的情形在菏泽市不少小区内都能看到,许多小区的绿地陷入无人管理的境地,绿化管理缺失也是此次调查发现的一大问题。
“要改善这种情况,没有别的办法,只有物业公司真正负起责任来,加强对小区的管理。”周朝义说。提到提高物业管理服务的长效机制,周朝义提出,从源头上加强管理,一是严格物业公司资质管理,二是全面启动前期物业管理招投标制度,杜绝开发商随意指定物业公司的现象；三是在行业监管上,要进一步加强物业管理服务考核制度,坚持半年一次考核,并完善、充实考核内容；并从全市层面上,建立健全小区内管理制度,督促物业公司完善内部制度。
问题:业委会工作难开展 攻略:物业管理社区化
在走访和座谈中,多个小区业主委员会成员普遍反映开展工作难,具体表现在业主委员会与业主之间、业主委员会与物业公司之间常发生矛盾；业委会没有办公经费,许多事项要业委会成员倒贴；工作难度较大,业委会要协调小区业主与物业公司、供水、供电、燃气、热力等多个部门的关系；改选换届难度较大,常出现老一届不愿干、新人干不了的局面。
“实际上,业委会承担了许多基层社区居委会应当承担的工作,实际上业委会也具备这样的功能,比如某人要在社区开个证明,但有时社区可能还不如小区了解情况,因此未来可探索住宅小区社区化管理,将业主委员会纳入社区,承担部分基层社区的工作,并让物业行业进入社会管理,做到物业管理社区化,创新物业管理。”总结会上,周朝义提出这样的探索思路。
问题:物业公司经营困难 攻略:调整物业收费标准
走访中,不光业主有话说,不少物业公司也趁此“大吐苦水”,多家物业公司反映,许多业主将物业当做“全能管家”,但实际上物业公司有其固定的服务范围,另外,由于物业费标准依照2005年时收取,经过几年的物价上涨,物业公司赚取的利润越来越薄,不少物业公司经营举步维艰。
针对这一现状,周朝义称菏泽市正酝酿出台新的物业收费标准,在原有基础适当提高。“除了提高收费标准外,物业公司自身也要广开经营门路,一个小区就是一个小社会,除了商品需求外,还有许多服务需求。除了提高物业费收取标准外,物业公司要开动脑筋,广开经营门路。”周超义说。
他提出,下一步菏泽市将考虑为物业公司“分等定级”,类似于星级酒店管理模式,按照不同星级,物业公司有不同的收费标准,这就意味着,谁提供的服务好,谁就可以收取更高的费用。
