黑龙江政协委员：实现物业服务行业的可持续发展—沈阳物业管理公司
物业服务是以服务为主的社会福利型行业，属第三产业。物业公司一般收取物业服务费的10%作管理酬金，保本微利是物业企业的行业性质。作为劳动密集型行业，面对劳动力等不断叠加的各类成本等外部环境因素和行业发展压力越来越大的实际情况，曲秀芬指出，物业企业现存的七大问题：
1.买方市场主体缺位，影响行业健康发展。
买方主体业主委员会的运作存在着诸多的问题，这使得业主委员会在买方市场的主体地位经常缺位，物业管理的市场化难以得到实质性的推进。
对于这个问题，街道办事处作为最基层的政府机关，应依法发挥其应有的作用。对此，《物业管理条例》、《业主大会规程》等各级法律法规中都有明确的规定。但在具体执行过程中，街道办和社区在组织业主自治管理，召开业主大会方面并不积极。
2.政府指导价格和服务成本背离，企业生存艰难。
在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。
3.税赋政策不合理，企业负担日益加重。
物业服务行业在为自己创造经济效益的同时，还承担着很重要的公共服务职能，弥补了政府在城市管理方面的不足。同时，物业服务行业还为社会提供了大量的就业岗位。对于创造了这么明显的社会效益的物业服务行业，国家在制定税费政策方面没有任何优惠的考虑。近年来，越来越多的城市接连出现物业服务企业退出在管项目。我们不难看到企业退出的大都是低收入群体集居的已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在业主缴费意识差、服务费收缴率低等问题，收不抵支是一直困扰多数物业企业的“拦路虎”。企业的退出导致小区出现公共服务“真空”，影响一方平安和社会和谐，受到多方指责；有的地方政府部门下令企业不得退出，又没有相应的政策扶持，无疑给以市场化运作为基点的物业管理行业带来很大的压力。
4.管理体制不顺，执法能力较差。
物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，因此造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业企业与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。由于处理这类问题已经超出了物业企业和行业主管部门的权限，物业公司和业主委员会都没有执法权，政府相关部门又执法不力。
5.自律机制不完善，司法实践滞后。
协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。但业主的自律机制根本无效时，物业企业虽然可以运用法律武器追讨利益，但现实却是旧账尚未追回，新账又有发生，因为物业企业的服务不能停止，只能被动地损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。因此，自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。
6.社会对物业服务的认识不足，正面宣传不够。
现阶段，各级政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段，忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。也影响到整个社会对物业服务行业的整体评价。而新闻媒体没有甚至很少公开宣传改革开放30年来物业管理在城市管理中发挥的特殊作用，及其为改善人民群众居住环境所做出的贡献。一个新兴的涉及千家万户的行业发展过程中，必然会出现这样或那样的失误和错误，面对这些问题，舆论引导往往是火上浇油，无助于解决根本问题。
7.专业人员短缺严重，人员流失问题凸显。
在物业管理快速发展过程中，行业人才短缺严重、用工荒严重困扰着物业服务企业。以我省知名企业辰能公司而言，目前的缺员率已达到近7%左右，其中秩序维护员缺员达到6%，工程维修人员达到6.7%。物业从业岗位需求最多的人员是秩序维护员和保洁。由于这两个岗位从业门槛低，大部分从业人员为农村务工人员，即便如此人员的流失率也很大，严重影响了物业企业乃至整个行业的健康发展。
曲秀芬委员们建议：
----省主管部门应当就物业管理问题纳入重点调研课题，尽快就当前困扰物业健康发展的问题，拿出一份可行性方案来。
----考虑到物业企业的惠民性、公益性，建议主管部门应积极协调国家在减免相关费税上有所倾斜，或给予物业企业适当的财政补贴以及其他扶持物业企业发展的有力措施。我认为这符合李克强副总理在最近全国财政工作会上关于“加大结构性减税政策力度，……，推动那些生产有需求、群众有需要的服务业加快发展，加强对小微企业的财税扶持，引导和帮助它们稳健经营和持续发展，带动就业和创业”的指示精神。
