关于东北地区物业管理问题分析

2432  2013-01-16 09:49:30
 沈阳物业服务公司关于东北地区物业管理问题分析1、国民经济欠发达,物业管理发展不平衡,物业管理覆盖面偏小从东北地区物业管理的发展实践看,物业管理主要集中在海滨城市大连及沈阳、长春、哈尔滨等省会城市,而其它中小城市仍以房屋管理房为主。与城市规模相当的深圳、上海等城市相比,可以看出经济发展水平在物业管理方面存在差距很大(详见附表)。同时,东北地区新开发的面积比例少,旧区多,条块分割,规模小,布局分散,收...

          沈阳物业服务公司关于东北地区物业管理问题分析

1、国民经济欠发达,物业管理发展不平衡,物业管理覆盖面偏小
    从东北地区物业管理的发展实践看,物业管理主要集中在海滨城市大连及沈阳、长春、哈尔滨等省会城市,而其它中小城市仍以房屋管理房为主。与城市规模相当的深圳、上海等城市相比,可以看出经济发展水平在物业管理方面存在差距很大(详见附表)。同时,东北地区新开发的面积比例少,旧区多,条块分割,规模小,布局分散,收费标准低,企业经营状况欠佳。进而使一些潜在的购房人把投资转向发达地区和沿海城市,使内地物业管理市场雪上加霜。
2、从业人员素质偏低,专业人才匮乏,影响物业管理发展。
  目前,物业管理企业中人才匮乏的现象较为普遍,突出表现在:一是传统的房产管理人才多,从事新型物业管理人才少;二是能胜任单一岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,中高级管理人才,特别是能担任部门经理以上中高级管理人才少。据统计:在大连的163家物业管理企业、1万多名从业人员当中,管理人员有约占80%以上的人员来自原房产部门或其他行业,且具有本科以上学历的高级管理人员不足20%。这种人才匮乏的局面如果得不到及早改善,势必影响物业管理行业整体水平的发展、提高。 bwgh e
3、经营管理意识不强,规模效益较差,企业入不敷出
  不少物业管理只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业管理公司、开发商与业主之间的关系,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。开发商和物业管理企业只注重外在的形象的宣传,不注重服务质量和自身素质的提高,在物业管理服务上一味追求“现代化”硬件,热衷于“炒概念”,而忽视管理与服务的软件建设,软硬件的结合不能达到合理的匹配,硬件的应用功效又不能真正发挥,致使大部分的小区物业管理处于低档次运营状态。而且,很多城市的物业管理的收费定价违背市场规律,主要考虑居民的承受能力,忽视企业承担能力,收费标准低于物业管理运作成本,甚至大多物业管理企业配合开发商销售房屋,只服务不收费,扰乱了物业管理行业正常发展和规范运作,即使如此业主也仍有意见,因为服务没有标准,缺乏长远保障。这一切导致收费困难,使行业发展受阻,发展后劲不足。很多物业管理企业仅管理一、两个物业项目,管理规模在100万平方米以上的企业屈指可数。许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发商输血来维持生存。
4、基础比较薄弱,市场发育缓慢,竞争机制尚未形成
  目前东北地区的物业管理市场化程度很低,95%以上是由主管部门或开发企业委派的物业管理企业。由于企业大多数是计划经济时期房管处翻牌的,管理对象大多是政府房管房、单位自管房,在管理方式上政企不分,在管理机制上不适应现代物业管理的需要,即使新成立的物业管理公司在与发展商的隶属关系上也不明确,物业早期介入、交接验收等物业管理环节责任很难分清。开发商、业主对物业管理市场化经营认识不足,观念不强,支持不够。部分地区根本没有物业管理的概念,更谈不上专业化、社会化的物业管理理念。
  物业管理有关政策不配套,法制建设滞后于行业发展,无法形成公开、公平的市场竞争机制。物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确,导致纠纷增多,管理难度加大。缺乏健全公开招标、投标体系,使物业管理公司自我封闭,缺乏市场竞争意识。
5、业主委员会组建滞后,业主参与意识差,作用发挥不够
  在东北地区大大小小的1,000余家物业管理企业中,仅有不到1/4的企业组建了住宅小区(大厦)业主委员会,而且有的不及时组建,有的未按规定程序通过民主选举产生,有的业主委员会不能代表业主的意志,甚至根本不发挥作用,形同虚设,等等,影响着物业管理行业规范运作发展。

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