产权的复杂性和物业管理组织方式的选择_沈阳地产物业

产权的复杂性和物业管理组织方式的选择_沈阳地产物业

    看似简单的物业管理问题. 但近20年来始终未能探索出一套行之有效的解决办法. 关键在于理论界和操作部门忽略了对物业产权复杂性的认识。

    物业管理中的产权复杂性表现在三个方面：

    一是产权的物质复杂性。我国城镇居民所拥有的住宅. 绝大部分（80%以上. 北京为90%以上）是多层（六层以下）和高层（六层以上）楼房. 其建造形式基本上是集合式的. 业主对其房屋享有的权利. 包括可界定边界的房屋的单独所有权（业主户门以内部分）和不可单独界定边界的房屋公共空间（单栋楼房户门以外部分）、共有设施（共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性的车场车库等）以及土地的共同所有权。由于单独所有权和共同所有权并存. 决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利. 受到相邻业主权利的制约。

    二是存量公房产权制度复杂性。公房出售前产权归政府或单位所有. 开始出售公房后. 在某一区域同时出现了政府产权、单位产权和个人产权并存的局面. 不同主体对物业服务的选择出现不一致。政府产权代表希望房管所进行物业管理. 单位产权代表希望由单位的房管部门来管理. 个人产权代表不希望有收费的物业管理. 仍想搭便车. 或者希望选择物业公司进行管理。

    三是产权转换过程带来的复杂性。我国正处在经济起飞和城市化的高速成长期. 为改善住房条件和为进入城市人口提供住房. 每年要新建大量住房. 不少居民所购房屋都是期房. 物业管理企业在承担新建房屋的物业管理过程中要同时应对作为产权人的开发商和产权转移后的购房业主。前者是为房屋卖的好需要选择物业. 后者是为住用舒适安全需要选择物业. 二者在选择物业管理企业的问题上经常产生矛盾。

    由于产权的复杂性决定了业主选择物业服务消费不能个人说了算. 需要通过相关业主集合决策的方式来选择物业管理服务消费。可供选择的消费提供方式基本上有四个：一是继续由房管所、单位房管部门提供物业服务. 但这种模式已不适应住房商品化、社会化的需要. 被实践证明是落后的供应模式；二是由政府指定物业管理企业提供服务. 这种模式在特定时间和空间可以. 全面施行不符合政府的职能定位；三是由开发商选择物业管理企业. 有利于开发与物管的衔接. 但不利于为业主提供质优价廉的服务；四是由业主选聘物业管理企业. 这种模式尊重和维护了业主的财产权利。2003年6月8日国务院公布的《物业管理条例》就是将业主的财产权作为物业管理的基础. 明确规定物业管理区域内的全体业主组成业主大会. 由业主大会选聘、解聘物业管理企业。

    为维护共同的利益. 由于产权的复杂性. 业主需要通过业主大会建立民主协商、自我管理的机制. 但在具体的实施过程中会遇到交易费高昂的问题. 增加操作难度。北京市有一个新竣工的住宅小区. 14栋高楼. 4500套住房. 按每个居民购一套住房计算. 就有4500个业主。组织召开4500人的业主大会需要寻找特定的会议场所. 要支出高昂的会议费用。在北京市目前3300多个居住区项目中. 推行物业管理的约占60%. 成立业主委员会的不到300家. 约占应成立的10%。如要完成3000家业主委员会的组建并维持日常运行. 交易费用会相当高。