解读停车位的现状—沈阳物业公司
上世纪90年代初期建造的社区基本没有停车位的概念，那时候私家车对于绝大多数中国人而言，还属于奢侈品之列。但是随着住房制度商品化程度的提高，现代化社区大量出现，因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。尤其是围绕着小区停车位的利益和权利的冲突数量是日益增加，建筑物配套设施的落后与业主对停车位需求量的急剧增加无疑加速了矛盾激化。造成业主拥有私家车数量与小区停车位相差悬殊主要是老社区停车是因为规划时停车位就缺失。但不少新社区却是明明规划了停车位，却没有建设或者是停车位的所有权没有交到业主手中。
虽然在地方行政条例中都有所规定，但是每个行政区划地区关于车位配置数量没有统一的要求。例如上海小区停车车位的配置率不得低于1:0.6。如果小区原先配置的车位不能满足业主的停车需求，经业主大会同意，可以另辟新的停车车位。但是，根据上海市的《小区机动车停放管理暂行规定》，在住宅区域内的道路上设置停车位的不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。北京 市按照市规划委公布的规划标准，本市中高档商品住宅应按每户1个车位标准设置，高档公寓别墅应按每户1到3个车位标准设置，普通住宅应按每千户300个到500个车位标准设置。
而在今年10月即将生效的《物权法》第七十四条第一款从维护业主利益的角度出发明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。同时还要求放汽车的车位、车库的归属由当事人约定。 对七十四条的规定虽不能说完全解除了车和车位之间的矛盾关系，但这毕竟是第一次以法律形式规定停车位、车库解决归属的途径。
车位、车库的获得所有权的途径主要由两种：购买、附赠。通过这两种方式获的停车位，业主可以对停车位行使专有权，即拥有占有、使用、处分以及收益的权能。这样就提出一个问题，对停车位拥有专有权的业主是否可以把停车位出租或者转让给他人呢？现代社会是一个高度信息共享、资源共享的社会，在网上有许多关于私人停车位出租买卖的信息。对于这一现象不可否认有自身存在的合理性，但是小区停车位设置原本是考虑到业主的生活便利，出租停车位或者买卖车库、车位是否合法，法律上没有明确禁止。我认为首先要对停车位的性质进行定位，是独立的不动产还是附属于不动产的从物。一种观点认为车库是独立的不动产，因为车库拥有独立的空间和使用价值。如果车库是独立的不动产，那么将车库转让给小区业主外的他人应该没有什么异议可言。但是，《物权法》七十四条第一款规定，首先满足业主的需要。我认为在认定车库为独立的不动产基础上应该附加一款规定，小区业主有优先购买权，即在同等价格情况下，小区业主可以比其他非业主的买家先购买停车位、车库。只有这样规定才能完善对小区车库、车位配置的服务定位。
另外一种观点认为，车库、车位购买、附赠是基于房屋买卖合同基础上产生的，在车库、车位的所有权是依附于业主对专有部分的专有权。在建筑物区分所有权领域中，对专有部分的专有权是核心内容，共有权和成员管理权都是在此基础上产生，没有专有权就没有其他两项权利。如果业主要转让对车位、车库的专有权那么就必须转让对其专有部分的专有权，即将房屋和车位、车库一并转让。实际上就是把作为从物的车位、车库随着作为主物的房屋一起变更权利主体。由两种不同的观点引发了两种不同的法律结果，建筑物所有权的主体、客体发生不同的变更法律结果。
《物权法》七十四条还规定，业主还可以通过租用停车位获得使用权。现在存在一种普遍现象，白天小区业主的车都开出去上班了，傍晚再开车回来在上班。在这段时间内出租的车位是闲置的，物业通常会把地面上的停车位出租给小区外非业主车辆，并收取一定的租金。针对这样的现象《物权法》七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。共有的道路或者是除专有部分之外的其他场地都是属于全体业主共有的部分，而不是物业或者开发商，除非开发商对此部分声明所有权有所保留的，业主自然可以对共有部分进行恰如其分的使用。
根据出租主体的不同，所收租金分配收益也不同。业主专有部分的车位、车库出租所得收益归业主所有，根据租赁合同收取的租金作为法定孳息归所有人所有。若由物业把公用道路或场地出租给非业主车辆，所获租金除去必要的管理费用和人工费剩余收益，应归全体业主所有。以上两种情况在租金收益分配上无可厚非，那么如果是将地下停车场对外出租，租金分配上如何安排《物权法》上没有作出详尽的说明，因为并不是所有业主都对地下车库拥有所有权或者使用权的，从某种意义上来说，地下车库的权属是归付费的业主所有。我认为解决方案有两种，一是降低业主租金，因为地下停车场并不是完全由业主占用使用，不需要承担所有的费用。至于租金价格可以由停车场所有权单位和业委会商量，共同约定一个合理统一的租金。由业委会出面与所有权单位签订租赁合同，即维护了业主利益，又避免了租金收费混乱，这是一个双赢的交易。第二就是，把租金收入用于支付管理费用以及地下停车场设施维护改造方面，使业主在享受服务的同时不增加支出成本。
上述都是在有约定情况下，关于车位、车库归属的法律规定。现实生活中往往不是那么简单，许多开发商为了追求利益的最大化往往钻法律的空子。在政府提倡充分利用小区空间的时候，有的物业公司就利用草格砖的形式打擦边球。小区在规划时有大面积的绿化用地，但没有说明是以什么形式来做绿化，物业公司就铺上了草格砖，用来做停车位。这样，既满足了绿化率的要求，同时也做了停车位。据了解，绿化用地面积是要计入业主公摊面积的，业主不仅仅为这部分面积买了单，同时还要缴纳停车费。 这样的做法现实显失公平，业主和物业之间存在着严重的信息不对称，在物权法出台之前业主面对这种情况或许无可奈何只能掏钱了事。
现在若是遇上开发商用草格砖作为停车场收取公摊面积费用和停车位租金的话，业主可以拿起法律武器来维护自身的利益。既然购买专有部分已经为公共绿化用地支付了费用，即使没有约定，按照从物随主物的权利转移的原理，应该由全体业主所有。也就是说绿化用地属于业主共有部分，权利主体不是物业公司或开发商。业主对小区绿化不仅拥有共有权利，对绿化上的空间也拥有同样的权利。草格砖上的空间用于何种用途是否将草格砖作为停车位不是物业说了算，而是由多数业主来决定。《物权法》第七十六条规定，业主能够就有关共有和共同管理权利的其他重大事项做出决定。做出的决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即便业主同意作为停车位使用，收租金事项也是由全体业主讨论通过。租金可以委托物业收缴，扣除物业管理成本，余下资金均有业主共享。《物权法》第八十一条允许业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由草格砖的例子不难推出，在房屋买卖双方没有明确规定时，应该根据建筑物部分建造资金的来源确定建筑物的归属。一般来说，像草格砖这样的公共面积都是有业主出资购买的，通常属全体业主共有，业主只能行使共有权。除非得到全体业主的同意，才能对共有部分行使专有使用权。
