现代城市物业服务新趋势—沈阳物业公司
一、物业管理的现状
现代人对居住空间和生活环境的总体要求是:方便、舒适、安全、整洁。而以往是通过各个行政部门分别主管、各自为政，保证这些要求实现的，缺乏一个总体把握和协调的机构、因而下述间题层出不穷:
(l)电梯坏损、水管泄诵、电路烧坏;
(2)环境卫生差，天台、电梯伺、公共走脚堆积大量杂物;
(3)防水设备欠完整，防烟门经常被打开和毁坏，灭火筒、消防栓、消防喉、消防水泵等缺乏定时检查和保养;
(4)公共照明不足，对居民造成治安成胁;
(5)走廊及梭梯气窗破坏;
(6)天花顶及墙经常表层剥落;
(7)渠道使用失当，失修、排污系统经常发生被堵而滋出等间压;
(8)住户非法占用公地，阻塞行人通道，影响走人通遭和居住环境:
(9)违例建筑物对大厦美观及楼宇结构产生不良影响;
(10)防盗门失灵;
(11)发生事故无电话可通报等.这类事件向有关部门反映.往往迟迟得不到解决，直至有的上了电视台，投诉市长办公室才能得到解决.造成这种局面的原因是:
(一)规范化设计欠妥住宅区的开发是各房地产公司来进行的，而相应的公共设施不配套，给住户带来了极大的不方便，如道路无人修，无停车场，至于买菜、上学、人托、乘车、寄信，储蓄是住宅区的“通病’，一些住宅区由于设计欠妥，给管理工作带来了不少困维。
(二)管理费用不足物业管理水平高低与管理投资费用少有直接关系.由于管理费用不足，造成管理跟不上.
(三)住户的层次不同，对物业管理的要求也相差很远，这样对改善物业管理极为不利.
(四)投有形成较正规化的专业物业曾理机构、人才短缺，也使行业发展受到很大的限制.
(五)相应的完善的法律制度没有出台.
(六)住宅的大小不一，各公司开发的住宅区大小不一，档次也相差悬殊、房地产开发公司的背景和实力也档次各异.从上述分析不难看出，必须要有一系列物业管理法规和成立专业化的物业管理机构，才能适应当代房地产开发的猫要，物业管理势在必行.
二、物业管理的几点做法
(1)设专业物业管理机构是物业管理的专业机构之一很显然.它的设t是现代城市发展到今天的必然产物.由物业管理公司直接时所有公共设t的保安、绿化、清洁、维修等方面进行统一指挥和具体管理，使用户一且将商品房购到手，所有的后顾之优都能妥善解决.把过去的多家分管棋式变为现在由物业公司独家经营方式，道免了相互扯皮、踢皮球作风，大大提高了办事效率.
(2)把物业管理工作纳人楼宇落成脸收合格的条件，原来我公司只管盖房，不管管理，只管居住，不管维修，这样造成了前述算端，由于有了物业管理公司，能严格按照有关法规，在楼宇竣工后会同城市管理部门，对所有的配套设施逐项进行认真又脸收，严格把关，不留隐患。
(3)严格要求物业管理人员，大力培养敬业精神，物业管理不仅范围广，涉及面宽，而且还关系到千家万户是否“安居’的大事。这就要求所有的物业管理人员必须竟竞业业，勒勒感恳为用户办实事、办好事.我们制订了一系列物管人员的工作守则，及时收集用户对物管的意见，并能及时处理.现在用户只要一个电话，在规定的时间内，相关人员就能把有关事情解决.我们的楼宇十几年依旧如新，道路西季杨通.鲜花常年不败，公共设里完好如初，其原因之一是由于广大物管人员尽职尽责.
(4)管好钱、用好钱.众所周知，维修、绿化、垃圾处理••…都得花钱.钱从何处来?我们的作法是:对用户收适t物管费;总公司拨欲.对于这些费用，我们一定要统筹安排，合理使用，绝不育目花钱，我们一定做到急用先花、专欲专用，使有限的管理费用发挥其最大的经济效益.
三、深化物业管理要解决的几个问题
要使物业管理上档次、出水平、还必须解决如下几个间题.
1、要健全管理法规
目前，住宅区管理没有一个法定的条例，现有的规定也很零散，多数是管理部门以规定、办法、意见、通知、通告、纪要等形式下达的法规不够严谨、互相协调衔接较差，由此引起的罚则层出不穷，朝令夕废，往往有时使管理者服花缭乱、无所适从.对物业内的违章行为，没有一套完整的行之有效的管理办法进行检查、监价户处罚等.而往往采取一些极端的办法，如对住户采取停水、停电、贴乱条、卸车牌等强制措施，甚至乱罚狱、乱收费等，都与依法管理相违背.物业管理是一门涉及面广泛的学科、有关主管部门要根据实际情况，制定出物业管理及其它相应的管理条例，明确物业管理的方针、政策、要求、方式、义务、权力等，以维护业主和管理部门的权益和职责.规定收费标准，制定出一套物业楼宇的设计，施工与管理工作密切联系、竣工后的方便管理的“楼宇设计，施工规范”，以便对物业的系统管理。
2、要使物业管理更趋专业化
物业管理公司一般的工作范围包括:确定建筑物的安全及保持整洁，财务管理、社会及客户关系、法律服务，人事管理、推广建筑物之形象和设施，以及维修和保养有关设施等.由此可知，物业管理中既有硬件管理(绿化、清洁、保安等)，也有软件管理(如财务、法律服务等).随着城市建设的发展，要求物业管理向专业化高层次发展.目前这种谁开发谁管理的办法已不适应高速发展的城市建设的孺要.物业管理必须提高管理档次和上新的台阶.深圳特区率先引进香港的物业管理棋式.开发、管理分开，开发公司只管土地开发、房屋买卖，而销后的管理和服务工作文给专业的物业管理公司，这样有利于各自发挥自已的优势，当然开发商应按规划配套完备各种公共设施，并尽量给管理提供方便.
3、要提高物业管理人员素质
专业的物管人员的思想水平、技术素质对物管水平起决定作用.这里所指的素质，包括两方面的内容:一是思想文明素质，管理人员一定要树立全心全意为业主，为顾客服务的思想，真正做到服务第一、业主至上，顾客至上、要讲究文明礼貌.二是业务技术素质.物管人员要有较高的业务水平，精通技术，熟悉业务，胜任本职工作，起码要有维护好设备及时排除故障保证正常运转的技能.因此，物管人员一定要经过培训、考核，取得合格证书才能上岗.对现有的管理人员也要进行逐个考核.各管理部门之间也可以相互交流.
